内地「房产税」再起争论 案例证明影响楼价有限

2020-06-18浏览量177 收藏量565 116热度

内地「房产税」再起争论 案例证明影响楼价有限
内地「房产税」再起争论 案例证明影响楼价有限
内地「房产税」再起争论 案例证明影响楼价有限

房产税作为房地产税的重要组成部分,因其属于房屋保有阶段的税款,将对民众持有住宅的成本产生较大的影响,一直以来都备受关注。今年博鳌亚洲论坛上,中国财政部副部长称将推进房地产税立法和实施。但许多人对房产税的全面出台寄予了无限的期许。认为开徵了房产税,内地楼价就会应声而落。但遗憾的是,参考已对住宅徵收房产税的国家和地区中,都还没有发现房产税能有效抑制楼价上涨的成功案例。

内地舆论将「房产税」寄望成为「打压高楼价」的最终秘密武器。 (互联网图片)

以调控严厉的香港为例,当地早在殖民地时期就已徵收房产税,即差饷、地租及物业税。房产税的总额在金额上约为政府评估房产年租金的8%至9%之间。甚至为抑制房产过热,交易环节的税收被一再提高。然而,即便为了调控楼价不断升级政策,但与2000年初的楼价相比,香港楼价就已经上涨至原本的三四倍不止;再看税制最完善的美国,从20世纪初就已经开始徵收房地产税。各州的平均房产税率在0.28%至2.35%之间,中位数水準大致在1%左右。但扣除通货膨胀因素之后的统计显示,从1997年到2006年美国楼价总体上涨了57%,房产税抑制楼价上涨的作用完全失效。

从长远来看,房产税不失为一种相对合理的土地财政替代方案。 (互联网图片)

国务院发展研究中心宏观经济研究部早前指,房产税是一种财产税,作为一种经济槓桿,必然会对楼价产生影响,但只是影响楼价的诸多因素之一,而且是一种慢变数,期望房产税来抑制楼价是不现实的。

对试点城楼价影响尚不明显

上海市和重庆市在2011年开始试点对个人住宅徵收房产税,但从实际效果看,房产税对这两个城市楼价的影响尚不明显。2011年上半年,上海和重庆的住宅均价分别相比2010年下半年上升了6.3%和7.4%,高于同期一线城市楼价的平均涨幅4.9%和二线城市楼价的平均涨幅6.6%,也高于同期全国百城楼价的平均涨幅5.8%。

上海市和重庆市在2011年1月底开始试点对个人住宅徵收房产税,但从实际效果看,房产税对这两个城市楼价的影响尚不明显。 (互联网图片)

关于试点城市税收设置的内容,上海的徵收对象为本市居民新购住宅且属于第二套及以上住宅和非本市居民新购住宅,税率暂定为0.4%至0.6%;重庆的徵收对象则是独幢商品住宅和高档住宅,以及无户籍、无企业、无工作人员所购的第二套楼,税率从0.5%至1.2%不等。

总体上说,上海和重庆试点的房产税主要是为了抑制投机性购楼,对该市居民的自住购楼需求保留了较高的容忍度。随着内地大城市圈化的加速形成,当前的房产税政策对具有较好向心力的城市楼价的影响可能比较有限,供给的有限性和需求的相对刚性料在未来较长时期内仍是构成核心城市楼价的主要矛盾。

内地开徵房产税的真实意义

当前内地对土地财政依赖度非常高。数据显示,2016年土地出让金佔地方政府财政收入比例超过40%。而内地当前一线城市已彻底进入存量市场,核心二线城市即将进入存量市场,过去几十年来土地财政的那一套运转模式已经能够看到尽头。加上内地全面推行营业税改徵增值税后,地方政府的税种进一步减少。如何在未来城镇化进程结束后保证地方政府的正常运营和城市健康发展,就不得不寻找新的财政收入来源平稳地替换掉土地出让金。从长远来看,房产税是一种理想的选择。

房产税亦是能解决内地楼价问题的前置条件。(互联网图片)

另外,土地价格是楼价居高不下最根本的原因之一。土地价格决定了出让金,出让金佔据了政府财政收入的较大比重。这种背景下政府下调楼价就等于自断粮饷,这正是过去楼价调控最大的矛盾。若有一套让政府从土地财政束缚中解放出来的替代方案,内地楼价问题才有可能被「温和解决」。因而,房产税亦是能解决内地楼价问题的前置条件。

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